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Die Rechtsprechung hat sich schon häufiger mit der Problematik Wohnen / Ferienwohnungen befassen müssen.

 

So führt z.B. das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) aus, dass "die Wohnruhe durch häufige Nutzerwechsel, Unterschiede im Tagesablauf oder vermehrte Nutzung von Außenwohnbereichen auch in den Abend- und Nachtstunden gestört werden" kann. "Reine Wohngebiete dienen nach § 3 Abs. 1 BauNVO (Baunutzungsverordnung) dem Wohnen. In ihnen muss die Wohnnutzung eine beherrschende Stellung erlangen, weil das Gebiet in besonderer Weise der Erhaltung der Wohnruhe dient.

 

Der Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes wird daher überschritten, wenn ein Gebiet neben dem Dauerwohnen als weiterem Hauptzweck der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste dient. Denn diese Nutzung trägt durch den beständigen Wechsel der Nutzer Unruhe in das Gebiet hinein und verdrängt die Wohnnutzung aus ihrer beherrschenden Stellung," so das BVerwG im Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5/16 – (BVerwGE 160, 104-114, Rn. 19).

 

Das BVerwG stellt klar, dass der Aufenthalt in Ferienwohnungen kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung sei und damit auch jedenfalls in einem reinen Wohngebiet nicht zulässig ist. Zwar sind kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in Wohngebieten als Ausnahme nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig. Möglich ist allerdings die Ausweisung eines Sondergebiets (§ 11 BauNVO). Die §§ 13a und 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO regeln die Ferienwohnungen ausdrücklich in der BauNVO, ersichtlich mit dem Ziel, jedenfalls grundsätzlich ein Nebeneinander von Aufenthalten in Ferienwohnungen und Dauerwohnen zuzulassen. Ferienwohnungen sind "Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind" (§ 13a BauNVO).

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen in §§ 10 Abs. 4 und neuerdings 13a BauNVO Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe – als ausnahmsweise zulässig.

 

Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060; Beschluss vom 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (VG Schwerin, Urteil vom 16. August 2018 – 2 A 3543/17 SN), sondern setzt voraus, dass neben dem Wohnen weitere Leistungen (z.B. Frühstück) Bestandteil des Angebots sind.

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